Comment acheter un appartement à Budapest quand on est étranger ?
Acheter un appartement à Budapest quand on est étranger attire de plus en plus de Français, qu’ils souhaitent s’expatrier en Hongrie, préparer une résidence principale ou réaliser un investissement immobilier sécurisé. Proximité avec la France, fiscalité attractive, marché immobilier dynamique : la capitale hongroise coche de nombreuses cases.
Cependant, le processus d’achat immobilier en Hongrie diffère de celui de la France, notamment pour les non-résidents. Comprendre les profils, les aides existantes, les formalités administratives et les solutions de financement est indispensable pour réussir son projet.
Acheter un appartement à Budapest : quel est votre profil ?
Avant toute chose, il est essentiel de déterminer votre profil d’acheteur. En Hongrie, les règles ne sont pas les mêmes selon que vous soyez particulier un investisseur étranger ou une entreprise
Acheter en tant que particulier (résidence principale ou future expatriation)
Pour un particulier souhaitant acheter un appartement à Budapest pour y vivre, la Hongrie a récemment mis en place un dispositif majeur : le programme Otthon Start / Home Start.
Le programme Otthon Start : une opportunité majeure
Ce programme marque un tournant dans la politique du logement hongrois. Il vise à faciliter l’accession à la propriété pour les primo-accédants, y compris les étrangers résidents en Hongrie. L'avantage principal est d'obtenir un prêt immobilier à taux fixe subventionné à 3 % Ce qui est une alternative réelle à des taux bancaires du marché avoisinant 7 % en Hongrie. Ce dispositif répond à une réalité : la Hongrie a connu l’une des plus fortes hausses de prix immobiliers de l’Union européenne ces dernières années, rendant l’accès à la propriété difficile pour de nombreux ménages.
Avec l'amélioration de la note de l'État, l'taux d'emprunt ont tendance à diminuer contrairement à la France ou la note se dégrade extrêmement rapidement.
Conditions d’éligibilité
Même en étant un étranger, vous pouvez tout de même rentrer dans les critères et être considéré comme primo-accédant en étant titulaires d’une carte de résidence hongroise avec une adresse locale à condition :
🔸 Que vous n'ayez jamais été propriétaire ou détenant seulement une part minoritaire,
🔸 Que vous puissiez justifier d’au moins 2 ans de cotisations sociales continues en Hongrie,
🔸 Il n'y a aucune condition d’âge, de mariage ou d’enfants,
Le point bloquant depuis 2026 et le montant du prêt et qui est plafonné à 50 millions de forints (≈ 129 700 €). Avec au minimum 10 % d'apport et sur une durée de 25 ans maximumCeci représente le poids le plus négatif de ces conditions car cela limite fortement le choix des biens à Budapest, où les prix sont plus élevés que dans le reste du pays.
Aujourd'hui à 130 000 € sur Budapest, cela signifie que vous vous coupez de 75 % des appartements de la capitale.
Acheter un appartement à Budapest en tant qu’investisseur étranger
Pour un investisseur immobilier étranger, la situation est différente. Les aides de l’État hongrois ne sont pas accessibles Mets un contrario, vous avez une qualité beaucoup plus douce qu'en France, et, plusieurs stratégies existent.
Le principal obstacle : le premier achat
Les banques hongroises sont prudentes avec les non-résidents sans adresse en Hongrie, historique bancaire local et résidence fiscale. Le premier financement est très souvent, le plus difficile. C’est souvent le serpent qui se mord la queue : il faut un bien pour obtenir un prêt, mais un prêt pour acheter un bien.
5 Solutions possibles
1) Premièrement, vous pouvez acheter 100 % cash puis refinancer en Hongrie une fois installé c’est la solution la plus simple et la plus sécurisante mais attention N'oubliez pas qu'en 2026 vous avez un taux bancaire de 7 % Sur votre prêt, immobilier. À ne pas confondre avec votre taux d'endettement qui peut être à 60 % en Hongrie, contrairement à la France, vous êtes limitées à 35 % en nom propre Cela vous permet d'obtenir rapidement une adresse locale et un numéro fiscal hongrois La crédibilité au niveau des banques est immédiate. Il vous suffit ensuite d'effectuer un prêt hypothécaire pouvant aller jusqu'à 70 % de la valeur du bien immobilier, mais elle est souvent de 50 % pour les étrangers.
Attention le choix de la banque est crucial ; toutes ne financent pas les mêmes zones. Les Banque ont une liste très précises des lieux qu'ont droit ou pas de financer, donc si vous souhaitez continuer vos achats, penser au lieu de votre deuxième investissement en Hongrie.
2) La deuxième solution consiste à vous faire financer votre appartement maison en Hongrie grâce à une banque française. Certaines banques françaises financent l’étranger (Espagne, Portugal, Belgique…), mais la Hongrie reste plus complexe. Nous avons personnellement trouvé des Banque qui finance 60 % de votre bien immobilier hongrois, mais en échange cela dépendra à 100 % du profil de l'acheteur. Premièrement, les garanties seront la première chose que la banque va regarder pour ne pas prendre de risque. Vos fûts de revenus et votre patrimoine global auront un impact majeur sur l'obtention du prix immobilier pour l'investissement en Hongrie.
La banque prendra aussi en compte le risque de change entre la monnaie locale,( le forint et le prêt immobilier en euros, car les loyers seront en forint. Cela bien évidemment ne sera pas gênant si votre achat constitue votre résidence principale et que vous ne comptez pas sur les loyers pour rembourser le prêt. Voilà pourquoi il est indispensable d'avoir une marge de sécurité entre vos loyers et vos mensualités
3) La troisième solution consiste à effectuer un prêt lombard. Pour les personnes qui ne connaissent pas ce système de prêt, cela consiste à donner une garantie à votre banque en échange d'un capital sur lequel vous devez payer des intérêts chaque mois sans avoir l'obligation de rembourser le capital. Cette méthode est utilisée par la majorité des gens fortuné mais peut-être accessible pour des portefeuilles un peu plus petits de l'ordre de 200 000 €.
La méthode est très simple il vous suffit de mettre en garantie une œuvre d'art (tableau, Statut, bijoux…), Mais aujourd'hui il est beaucoup plus facile de mettre en garantie, des actifs financiers (action, obligation, métaux précieux…) puis de demander un prêt Lombard.
Le plus grand avantage de cette méthode est de ne pas dépenser la totalité de son capital dans le bien immobilier et de garder vos actifs en portefeuille. Cela vous donne aussi une plus grande marge entre les intérêts que vous devez payer et les loyers que vous percevez vous êtes beaucoup plus flexible pour le remboursement grand loyer. Vous n'êtes plus limité non plus au pays dans lequel vous effectuez ce prêt car les fond sont non attribué. Cette solution est très souvent la meilleure de toutes pour votre premier achat immobilier à Budapest.
4) La quatrième solution consiste à louer un logement pour obtenir une adresse. Cela conseillé seulement si vous n'êtes pas sûre de vouloir investir dans la ville et que vous souhaitez effectuer un prêt bancaire avec les banques hongroises.
Mais si nous parlons seulement pour un investisseur mathématiquement, il n'est bien évidemment pas rentable de louer un bien pour effectuer un prêts immobilier localement. Si vous ne souhaitez pas vous expatriés Hongrie Le seul avantage est que cela vous permettra de connaître la ville.
5) La cinquième solution consiste à acheter un bien neuf. Contrairement à la France les investisseurs n'hésite pas à acheter des biens neuf, car au vu du marché immobilier et de son augmentation, vous pouvez donner seulement un apport minimum de 20 % sur un bien immobilier et une fois l'appartement terminé 1 an plus tard, votre bien peut valoir beaucoup plus cher, et donc il vous suffit de le revendre avec une plus-value.
Cette stratégie est utilisée pour les spéculateurs et non les investisseurs. La différence dans ce cas précis, et que l'investisseur connaît déjà sa rentabilité, alors que le spéculateur spécule sur une hausse qui aujourd'hui fonctionne très bien, mais qui n'est pas assuré sur le long terme.
Aujourd'hui, cette stratégie est encore utilisée par beaucoup d'investisseurs qui souhaitent spéculer à la hausse, cela consiste à acheter en utilisant seulement 20 % de leur capital et de revendre, l'appartement au bout de un an une fois terminé et embaucher la plus-value. Certaines investisseurs décident d'acheter l'appartement en société (KFT), car ce type de biens est en soumis à la TVA à l'achat et la banque le prend en compte dans ses calculs. Avec l'augmentation du prix de l'appartement acheté un an auparavant vous pouvez effectuer un prêt immobilier sur 70 % de la valeur TVA incluse ce qui signifie que vous arrivez à vous faire, financer la totalité de l'appartement au moment où vous devez verser les fonds Et récupérer la TVA que vous avez avancé dans votre entrepriseCela constitue un financement à 100 %. Vous serez quand même obligé d'avancer 20% d'apport mais votre capital ne reste pas très longtemps mobilisé.
Les formalités administratives pour acheter en Hongrie
Bonne nouvelle : pour les citoyens européens, acheter un appartement à Budapest est relativement simple car vous n'avez pas besoin de payer pour un visa.
La première étape pour l'achat de votre bien immobilier en Hongrie sera effectué des recherche, et des visites.
Pour cela n'hésitez pas à contacter Elyos car nous pouvons effectuer les visites virtuelles à distance jusqu'à la signature via procuration au besoin.
Pour contacter un membre de chez Elyos, et échanger sur votre projet, vous pouvez le faire via ce lien : https://www.elyos-agency.com/investissement-immobilier
Il est légion dans l'investissement immobilier en Hongrie d'avoir de mauvais avocats Qui ne nous préviennent pas sur les risques éventuels du bien immobilier concerné sur l'inscription au cadastre. Ce type d'avocat sont généralement extrêmement abordable niveau prix, mais vous risquez d'avoir des problèmes pendant les 20 années suivantes avec votre bien immobilier.
A contrario vous pouvez trouver des avocats extrêmement chers, mais qui ne sont pas beaucoup plus compétents et qui profitent de la naïveté des étrangers pour leur prendre 8 % de la valeur du bien acheter, sachant qu'un avocat prend généralement de 1,5 à 3 % de frais notarial. Les frais d'avocat sont complètement libres en Hongrie votre travail est de pouvoir trouver un bon avocat compétent dans son domaine.
Une fois votre immobilier acheter, félicitations, et restera plus qu'un vous occuper de la gestion locative Et effectuer les déclarations de revenus en Hongrie et en France (sans double imposition grâce à la convention fiscale).
Définir précisément votre projet immobilier
Acheter un appartement à Budapest quand on est étranger ne s’improvise pas. Avant toute recherche, il faut définir :
🔸 votre budget global,
🔸 si vous achetez seul ou en famille,
🔸 si le bien est destiné à la location ou à l’habitation,
🔸 s’il s’agit d’un projet pour vous ou pour vos enfants (études, expatriation future).
🔸 Si votre taux d'endettement vous oblige à acheter en société
Chaque district de Budapest correspond à un usage différent. Copier une stratégie sans l’adapter à votre situation est une erreur fréquente. Votre projet doit être personnalisé.
L’accompagnement Elyos : un achat sécurisé de A à Z
Acheter un appartement à Budapest quand on est étranger nécessite un accompagnement local fiable surtout pour votre premier achat.
Chez Elyos, nous vous aidons à :
🔸 éviter les erreurs classiques,
🔸 définir la bonne stratégie,
🔸 sélectionner les quartiers rentables,
🔸 Effectuer les visites virtuelles à votre place
🔸 gérer l’achat, les démarches administrative,
🔸 la location et la gestion.
La seule variable reste le financement, directement lié à votre situation personnelle et à vos objectifs.
Pour contacter un membre de chez Elyos, et échanger sur votre projet, vous pouvez le faire via ce lien : https://www.elyos-agency.com/investissement-immobilier
De notre côté notre partenaire (LOC INVEST) peut vous aider pour le montage de dossier bancaire mais ce sera quand même à vous de débloquer les fonds en banque.
Conclusion
Acheter un appartement à Budapest en tant qu’étranger est une opportunité réelle, que ce soit pour investir ou s’expatrier. Chaque profil est unique, mais s’inspirer d’investisseurs français déjà installés permet d’éviter de nombreuses erreurs.
Si vous souhaitez un investissement rentable dans une capital européenne sécurisée et en dehors du contrôle de l'État français, n'hésitez pas à nous contacter.
Avec Elyos, vous bénéficiez d’un accompagnement complet, sécurisé et adapté, pour transformer votre projet immobilier en Hongrie en réussite durable.
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