Fiscalité immobilière en Hongrie : règles, taxes et plus-value
Imaginez, vous êtes chez vous en France, et vous voyez que toute l'économie autour de vous s'écroule, la criminalité augmente et que la seule idée du gouvernement est d'augmenter les impôts des Français à 75 % et d'être le pays le plus imposé au monde... Bienvenue en 2026 !
Imaginez maintenant que vous avez une solution pour sauver votre argent, loin de la main de l'État, sans être obligé de vous expatrier... Eh bien c'est possible grâce à la fiscalité hongroise via l'investissement dans l'immobilier.
On ne s'expatrie pas dans un pays seulement à cause de la fiscalité. Mais nous pouvons profiter de la fiscalité d'un autre pays grâce aux conventions fiscales, et la Hongrie ne fait pas exception à la règle.En effet, il est possible de profiter de tous les avantages d'un autre pays sans bouger de chez soi.
Fiscalité hongroise : un cadre clair et prévisible
Contrairement à la France, où la fiscalité immobilière évolue presque chaque année, la Hongrie se distingue par une stabilité fiscale rare en Europe.
Les grands principes du régime fiscal hongrois :
🔸 Impôt sur les sociétés : 9 %, le plus bas de l’Union européenne
🔸 Impôt sur le revenu (flat tax) : 15 %, contre 16 % il y a encore dix ans
🔸 Absence de fiscalité punitive sur le patrimoine immobilier
🔸 Conventions fiscales évitant la double imposition avec la France
Cela semble être un paradis pour un Français qui souhaite investir en Hongrie mais ne vous y trompez pas ; la concurrence est rude.
À choisir, il vaut mieux payer plus d’impôts et gagner plus d’argent que de ne pas payer d’impôts et ne rien gagner mais aujourd’hui, en France, nous arrivons sur un point de bascule où l’État français nous prend tous nos bénéfices, ou toutes nos entreprises sont en train de faire faillite ce qui se conclut par perdre de l''argent que l'on gagne, donc pourquoi travailler ?
La logique hongroise est simple : moins taxer pour faire circuler les capitaux, attirer les investisseurs et renforcer l’économie réelle. Une vision à l’opposé du modèle français actuel.
Le pays a tendance aussi à réduire sa dette d'État, contrairement à la France ce qui est non négligeable. Le gouvernement a pris des mesures et a commencé à réduire la dette publique avec succès entre 2010 et 2020. Cependant, la dette est repartie à la hausse, comme tous les emprunts effectués dans toute l'Europe lors du COVID. Mais actuellement, la Hongrie renfloue les caisses en rachetant des biens rentables pour l'État et diminue sa dette comparée au PIB et garde le cap de sa politique d'origine
Fiscalité immobilière hongroise : loyers et impôts
Imposition des loyers en Hongrie
Les revenus locatifs perçus en Hongrie sont imposés en Hongrie, et non en France, grâce à la convention fiscale franco-hongroise.Concrètement :
🔸 les loyers sont taxés en Hongrie,
🔸 ils ne sont pas retaxés en France,
🔸 ils sont pris en compte uniquement pour le calcul du taux effectif de votre imposition française ce qui signifie qu'il augmente votre tranche marginale d'imposition (TMI).
C’est un point clé pour les investisseurs français souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sans alourdir leur fiscalité globale.
Exemple concret : comprendre le taux effectif
Imaginons un contribuable français avec :
🔸50 000 € de revenus imposables en France
→ imposition moyenne ≈ 15 %, soit 7 500 € d’impôts
Il revend ensuite un bien immobilier en Hongrie après 5 ans avec :
🔸 20 000 € de plus-value
En Hongrie :
🔸 0 % d’impôt sur la plus-value après 5 ans de détention
En France :
🔸 la plus-value n’est pas taxée directement,
🔸 mais elle augmente le revenu mondial à 70 000 €,
🔸 ce qui fait passer le taux moyen à environ 17 %.
Les 17 % ne s’appliquent que sur les 50 000 € français, soit :
🔸 8 500 € d’impôts
1 000 € d’impact fiscal indirect, et non 20 000 € taxés.
C’est tout l’intérêt du système hongrois : pas de confiscation, seulement un ajustement marginal.
Taxe sur la plus-value en Hongrie : un avantage majeur
C’est l’un des grands atouts de la fiscalité immobilière hongroise.
🔸 Exonération totale de la plus-value après 5 ans, alors qu'en comparaison, en France il faut attendre l'exonération après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). Résultat un marché beaucoup plus liquide, des investisseurs plus enclins à revendre et des opportunités régulières sur le marché.
Cette fluidité est l’une des raisons pour lesquelles Budapest reste très dynamique, même en période de tension économique.
Taxes foncières : quasi inexistantes
Autre différence majeure avec la France : la taxe foncière à la campagne est souvent de 0 € et dans les grandes villes elle représente souvent 10 % d’un mois de loyer annuel
En comparaison, en France, si vous louez un studio à 350 €/mois votre taxe foncière sera de 370 € alors qu'en Hongrie pour le même prix à la location votre taxe foncière sera d'environ 35 € (annuels)dans les grandes villes alors, qu'en France nous sommes actuellement 1 à 2 mois de loyer pour payer une taxe foncière parfois 3 dans certaines villes.
DPE, écologie et réglementation immobilière
En Hongrie, la réglementation énergétique est beaucoup plus simple qu’en France. Contrairement à la France, vous ne serez pas inondé de reproches écologiques concernant vos bâtiments avec les diagnostics de performance énergétique (DPE) qui changent de réglementation tous les six mois à un an.
On ne viendra pas non plus essayer de nous faire comprendre que si l'on vous taxe plus tous les ans cela est pour lutter contre le réchauffement climatique, en Hongrie les réglementations sont beaucoup plus simples. Les biens immobiliers sont d'excellente qualité car c'est le marché qui parle et non pas la politique. Le DPE n'est pas bloquant pour la location. Il n'y a pas non plus de plafonnement des loyers qui nous empêche de réaliser nos travaux par manque de rentabilité avec comme seule solution une aide de l'État qui représente 20 % de vos taxes annuelles pour pouvoir effectuer des rénovations énergétiques.
Si vous souhaitez augmenter les loyers de votre parc locatif, vous allez automatiquement le rénover. Il s'agit là d'une concurrence saine où l'on n'attend pas de recevoir un chèque pour pouvoir rénover notre bien.
En conclusion le marché fonctionne sur une logique économique saine :
🔸 Pas de plafonnement artificiel des loyers.
🔸 Mieux vous rénovez → mieux vous louez.
🔸 Plus vous investissez → plus vous êtes récompensé.
🔸 Votre propriété est protégée juridiquement.
Les cas de squat ou d’impayés sont quasi inexistants, car les expulsions sont rapides et effectives.
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Fiscalité de l’héritage en Hongrie
La Hongrie est également très avantageuse en matière de transmission patrimoniale.
🔸 0 % de droits de succession pour :
🔸 conjoint,
🔸 enfants,
🔸 parents directs
🔸 9 à 18 % pour les héritiers plus éloignés
À comparer avec la France :
🔸 5 à 45 % en ligne directe,
🔸 jusqu’à 60 % pour les autres héritiers.
Pour un Français possédant un bien immobilier en Hongrie, cela représente un véritable coffre-fort successoral.
Fiscalité locale : attention aux districts
Chaque district de Budapest fonctionne presque comme une ville indépendante.Certaines zones taxent les sociétés locales à 2 %, quand d’autres (souvent hors capitale) restent à 0%.
Il en va de même pour la réglementation sur la location courte durée où chaque district a une politique différente avec des lois contre Airbnb. Les restrictions ou interdictions selon les quartiers existent ; il faut donc bien se renseigner si vous souhaitez investir en courte durée. D’où l’importance d’un accompagnement local, notamment pour les investisseurs étrangers.
La TVA en Hongrie : contrainte et opportunité
Le principal point noir fiscal se trouve être la TVA à 27 %, la plus élevée d’Europe. Mais elle peut devenir une opportunité car dans la vente d'appartements neufs, la TVA est récupérable via une société et vous pouvez vous faire financer la totalité d'un bien.
La banque peut financer jusqu’à 70 % de la valeur d'un bien immobilier. Vous donnez 20 % cash aux promoteurs, puis un an plus tard, vous faites financer à la valeur actuelle du marché l'appartement, TVA incluse (qui a sûrement pris 10 % d'augmentation). La TVA récupérée rembourse une partie de l’apport voire la totalité de l'appartement grâce à l'augmentation du marché.
⚠ La TVA pourrait évoluer vers 20 % après les élections de 2027, ce qui renforcerait encore l’attractivité du marché.
Conclusion
La fiscalité immobilière hongroise est aujourd’hui l’une des plus attractives d’Europe :
🔸 faible imposition,
🔸 règles stables,
🔸 plus-value rapide,
🔸 transmission optimisée.
Dans un contexte de crise économique globale, les grands gagnants seront les pays à faible pression fiscale et faible besoin de financement public.
La Hongrie s’inscrit clairement dans cette logique et continue la baisse de sa taxation : il y a une dizaine d'années, la flat tax est passée de 16 à 15 %
Plus récemment, au 1er janvier 2026, le taux de la TVA sur les viandes est passé de 27 % à 5 % pour soutenir la compétitivité agricole.
La volonté politique aujourd'hui est de stimuler l'investissement et le transfert des capitaux via la baisse des impôts.
Pour un Français investissant dans l’immobilier hongrois, il s’agit non seulement d’un placement rentable, mais aussi d’un outil de protection patrimoniale à long terme.
Elyos est là pour vous accompagner à chaque étape. Pour contacter un membre de chez Elyos, et échanger sur votre projet, vous pouvez le faire via ce lien : https://www.elyos-agency.com/investissement-immobilier
Notre objectif est de sécuriser votre investissement et votre fiscalité, sans mauvaise surprise. Nous vous accompagnons sur la structuration fiscale (nom propre / société), le choix du district, l’optimisation de la plus-value, la gestion comptable et juridique, ainsi que la transmission patrimoniale.
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